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担保に不向きな物件
いくら不動産が立派なものでも担保としては向かない（担保として成り立たない）物件もあります。
借地権
借地権は読んで字の如く、借りている土地なので、担保としては成り立ちません。
勿論、借地権の土地に本人の所有する建物があったとしても、その建物を担保として融資するのはやめた方が無難でしょう。
共有名義
共有名義の土地建物を担保にする場合には、他の共有者の協力が必要です。
持分のみの設定となると、土地や建物の所有している部分の位置関係がはっきりしない事から、担保権の実行になった場合には紛争（裁判）に発展する事があります。
この位置関係というのは、土地・建物に「ここから、ここまで私の持分」と線が引いてある訳ではありません。
当然そんな土地や建物は見た事がありませんし、無いと思います。
そういった事から、数字上では持分が２分の１だったり、３分の１だったりとはっきりしていますが、実際には「どこからどこまで」と測れないのです。
ですから共有名義の場合には、他の共有者に担保提供をしてもらったり、連帯保証人になってもらう必要があります。
袋地
建物を建築するのに必要な道路に設置していない土地の事を袋地または無道路地と言います。
建物を建築するには最低限の決まりがあります。
それは、「４m.以上の道路に２m.接している事」という内容です。
袋地の場合は道路に接していない為、ここでいう「４m.以上の道路に・・・」は接地していないので建物は建てられません。
この様な土地を購入するのは、隣家くらいでしょう。
担保としては不向きですね。
市街化調整区域
市街化区域と違い市街化調整区域は市街化を抑制する区域として指定されており、出来るだけ建物を建てない区域となっています。
既得権付きの土地であれば良いのですが、その時点で建物が建てられない土地となっている場合には担保とすべきではないでしょう。
主にそのような土地の使途は資材置き場や農地などです。
田畑などの農地
これは農地法の適用を受けるだけでなく、売買は難しく担保としては不向きです。
神社、寺院、墓地
神社や寺院でも実際は担保に出来ますが、万が一に処分をしなければならなくなった場合は宗教上の問題からも難しいと思いますし、普通に考えても墓地を担保になんて考えませんよね。
所有権に仮登記
所有権に実行力のある仮登記が設定されている場合には現所有者から第三者に名義が変わる恐れがある他、その実行力のある仮登記の後に設定された権利は無効をなってしまいます。
乙区に何も設定されていないからと、所有権の内容を見過ごしてしまうと後で取り返しのつかない事にもなり兼ねません。
乙区に設定されている登記よりも、まずは甲区の所有権欄を必ず把握して下さい。
差押登記
差押登記のある物件は担保としては不向きになります。
これは、税金の滞納等が主ですが、やはり個人信用の面でも融資はしない方が無難でしょう。
高圧線下
地図上では判断しにくい高圧線下の物件ですが、地役権が設定してあれば直ぐにわかると思います。
特に担保として不向きとは言えませんが、評価は６割から多くて７割程度に下げて計算するといいでしょう。
電波障害は勿論、癌になりやすいなどの話もあります。
傾斜地
全ての土地が傾斜している場合は担保としては不向きです。
しかし、傾斜地と言ってもフラットな部分（平らな部分）がある場合、総面積から傾斜地部分を引いた、フラットな部分だけ評価して融資するのは良いかも知れません。
但し、傾斜地の多い地域は地方自治体から規制を受けている場合がありますので、調査を怠らないようにしましょう。
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