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担保評価
ここでは金融会社の社員が出来る簡単な不動産評価の仕方を紹介します。
通常不動産会社では、土地建物の売却を依頼された場合には、わざわざ「土地家屋調査士」による評価に頼らず、独自の調査をもってその不動産を調査します。
それは、「相場」と言われるものです。
「相場」とは、近年の取引事例を、販売図面（アットホーム等）で参考にしたり、レインズ（不動産売買情報だけでなく、実際の取引が幾らで行われたかわかる、不動産会社で流通しているネットワークである）などを利用し、相場を判断しています。
また、その価格の設定には、ある程度開きをもって設定しています。
例えば、ある売主から売却の以来を受けた場合、不動産会社は価格を①から順に公開していきます
①売り出し始めは、売主の言い値で公開をする。（売却できればラッキーの”ラッキー価格”ただし、言い値と言っても、あまりにかけ離れた価格を提示してきた場合は売却依頼を断るか、調整をしてもらいます。宣伝広告費がかかるのに、売れない価格を設定しても経費の無駄という訳です。）
②その価格で２～３週間過ぎても売却が出来ない場合は１割程度価格を下げ再度公開します。
③買取保障のある不動産会社であれば２の段階でも売却が望めない場合は、３割から４割下げた価格で買い取りをする。
最近の不動産取引では、買主が付くと必ずと言って良い程価格の交渉（値下げ交渉）があります。
その為、先に高い価格で設定し、売却を始めるのです。
例えば２，０００万円でどうしても売却したい場合には、２，２００万円で価格を設定し、買主が付いたところで、価格の交渉に応じて価格を下げる。
２００万円も価格が下がれば買主も満足し、売主側も２，０００万円で売れたのだから万々歳と言う訳です。
実にうまく心理をついた作戦だと思いませんか？
少し話しがずれてしまいましたが、評価を調査する段階では、仲介を専門にしている不動産会社と、買取を実際に行っている不動産会社の２社は必ず聞くようにして下さい。
地方の不動産会社は実際に見に行ってくれたりしますね。（笑）
評価は一番低い価格
評価を調査する段階で必ず聞くのは・・・・
○一般ユーザーに対する売買価格（ユーザー価格）
○不動産業者が買い取りをする価格（買取価格）
と２種類聞ければよいでしょう。
それを、３～４社不動産会社に聞いて、一番低い価格を言った不動産会社の評価をその土地建物の評価としてみるのが一番良いと思います。
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